土地整备利益统筹新政解读、项目投资及税务筹划解析

土地整备利益统筹新政解读、项目投资及税务筹划解析

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课程背景

2022年3月29日深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市土地整备利益统筹办法》征求意见稿，本次发布的政策在原2018年《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规【2018】6号）上，结合四年的各区实践，做出重大调整。

在“6号文”执行的四年中，国有出让用地等低效用地未纳入利益统筹政策范围，不利于整体统筹规划、利益核算规则。带来开发收益不平衡、且纯市场运作项目孵化周期长等问题，困扰市场，使得项目进展速度缓慢。

当下城市更新防止大拆大建，土地整备利益统筹更受各市场主体的关注，深圳土地整备利益统筹自坪山南布、沙湖试点以来，十来年间历经2015年的试点项目管理办法、2018年的6号文，至今征求意见的利益统筹办法，政策红利不断释放，不断带动土地整备利益统筹向着盘活存量土地的深水区挺进！ 新政策在原“6号文”的基础上，总结四年时间经验，为解决上述问题，在政策适用范围、土地整备资金核算、留用土地核算、留用土地落地、利益统筹项目管理等方面进行了改革创新。

课程大纲:

第一部分：《新政下的土地整备利益统筹投资机遇与趋势》

一、深圳土地整备利益统筹发展背景与现实环境

1.三问土地整备利益统筹：什么是土地整备？为什么要推动土地整备？如何推动土地整备利益统筹？2.土地整备利益统筹发展三大阶段与演变趋势3.土地整备利益统筹发展大数据与两张图4. “十四五“规划总则与规划目标

二、《深圳市土地整备利益统筹办法》重大改革创新政策要点解读

(新政下土地整备利益统筹项目改造开发全流程解析、实施要点难点)

1.平衡利益：利益统筹开发量新算法解析

2.扩大范围：国有出让用地利益统筹新模式

3.加大居住：留用地优先安排居住带来的机遇与趋势

4.加快供地：新政下的土地整备利益统筹开发流程图解析

5.土地整备利益统筹6号文与新政重点条款对比

三、新政下的土地整备利益统筹投资研究实务

1.前期项目获取两大模式：政企合作、村企合作

2.房企介入土地整备利益统筹项目实务：如何介入？何时介入？前期锁定具体案例分享

3.土地整备利益统筹前期项目投资研究方法论

4.现行政策下的土地整备利益统筹实施核心要点

5.土地整备利益统筹大数据解析

6.各方主体对土地整备利益统筹焦点关注分析

四、新政下的土地整备利益统筹的发展机遇与趋势

更新整备融合下两种模式路径解析

流动性危机下“国民协同”土地整备利益统筹操作新模式

3.新政时代下行业发展五大趋势

4.新政环境下房企、金融机构及土地业主的策略分析

一、土地整备利益统筹项目各阶段涉税问题

1、 前期服务阶段涉税问题解析

2、 算大帐之土地整备资金拨付涉税问题解析

3、 算细账之拆迁补偿谈判阶段涉税问题解析

4、 留用地出让阶段涉税问题解析

5、 开发销售阶段涉税问题解析

二、土地整备利益统筹项目与城市更新、双抬头、征返用地合作开发的涉税模式差异

例：土地整备利益统筹项目涉税模式解析

例：土地整备利益统筹与城市更新、双抬头合作、征返用地单抬头项目涉税比较

罗老师

合一城市更新集团 创始人、董事总经理

广东省三旧改造协会 第一届副会长 行业发展研究中心主任 前期工作委员会副主任 产业促进中心副主任

深圳市城市更新开发协会 评估与咨询专业委员会副主任

深圳市房地产租赁行业协会 第一届创始副会长

广州市房地产行业协会 专家委专家委员

东莞市城市更新协会 产业发展专业委员会主任、金融与投资专业委员会专家委员

中山城市更新协会 前期工作专业委员专家会委员

北京师范大学珠海分校 不动产学院 客座教授、法律与行政学院 校友导师

傅老师：

中国注册会计师（CPA）/中国注册税务师（CTA），中汇信达（深圳）税务师事务所 合伙人，深圳注册税务师协会 理事，西南财经大学 财税学院导师

长期专注于城市更新、土地整备利益统筹、企业并购重组、对土地增值税、企业所得税、增值税、个人所得税有深入研究，担任深圳市数十家房地产企业财税顾问。服务数个土地整备利益统筹项目财税顾问。

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